El usufructo es técnicamente el derecho de un sujeto, es decir, de una persona, a disfrutar y beneficiarse de una propiedad ajena obteniendo utilidad de ella, con la obligación, sin embargo, de no cambiar su uso económico.

El sujeto beneficiario también se llama usufructuario, mientras que el propietario del bien se llama nudo propietario. El usufructo se refiere a bienes concretos y tiene una duración que puede ser estipulada entre las partes, mediante un contrato. En este artículo encontrará toda la información específica sobre el derecho de usufructo, los diferentes tipos y su duración.

Usufructo, ¿qué es?

El usufructo se define como una institución jurídica que permite al propietario de un bien conceder su uso y sus frutos a un tercero. Suelen existir tres términos del usufructo:

• el nudo propietario,
• el usufructuario y
• el bien en cuestión.

El derecho de usufructo no es ilimitado; de hecho, siempre se define una duración temporal, que también puede estar vinculada a la duración de la vida del titular: en este caso, se habla de usufructo vitalicio.

¿Qué es la curva de demanda?

Si no se define ninguna duración en el contrato,

• el usufructo tendrá automáticamente la duración de la vida del usufructuario en el caso de una persona física, y
• una duración de 30 años en el caso de una persona jurídica.

El usufructo está regulado por el Código Civil, que determinan su significado y duración, pero sus orígenes se remontan al derecho romano.

Usufructo, ¿cómo funciona?

Llegados a este punto, te estarás preguntando cómo funciona el usufructo, pero, sobre todo, ¿hay un solo tipo de usufructo?

Acta constitutiva y sus estatutos

El usufructo puede definirse de varias maneras:

• la más común es la contractual y abarca los bienes inmuebles, pero también los bienes muebles, los valores, las acciones, las empresas y los productos intelectuales.
• El objeto del usufructo pueden ser bienes no consumibles, y en este caso el usufructuario debe devolver los bienes intactos al nudo propietario al final del contrato,
• También bienes consumibles. En este caso, por supuesto, el usufructuario no puede devolver el bien ya consumido, sino que debe entregar uno de igual valor.

Existe el usufructo legal

En virtud del Código Civil, que estipula que los padres con patria potestad tienen el usufructo conjunto de los bienes de sus hijos hasta que éstos alcancen la mayoría de edad o se emancipen. En este caso, los frutos se destinan a la manutención, educación y crianza de los hijos.

También existen otros tipos, como el usufructo con derecho a acrecer, en el que suelen participar dos cónyuges

En este caso, a la muerte o renuncia de uno de ellos, el derecho de usufructo se transfiere a la otra parte, aumentando su valor. Muchas personas se preguntan también si el usufructo de una vivienda forma parte de la sucesión de bienes, por ejemplo, al fallecer el usufructuario de una vivienda, ¿la esposa o los hijos adquieren el usufructo por derecho? En este caso no hay sucesión del usufructo a los familiares, sino que es el nudo propietario el que recupera la plena propiedad del inmueble.

Derechos y deberes del usufructuario y del nudo propietario

Obviamente, como en todos los contratos, ambas partes tienen derechos y obligaciones. Empecemos por el usufructuario:

Organigrama de una empresa

• podrá disfrutar de los frutos de la propiedad, pero no podrá alterar su uso económico;
• puede ceder sus derechos a terceros, notificándolo al propietario, y puede constituir una hipoteca sobre el bien en usufructo;
• el pago de los impuestos o derechos, como el Imu y el Tasi, además de los gastos ordinarios de mantenimiento de la propiedad son responsabilidad del usufructuario;
• tiene la obligación de disponer de la propiedad al final del usufructo.

En cambio, el nudo propietario

• Está obligado a pagar el mantenimiento extraordinario y no anual del bien en cuestión.
• Si no lo hace, el usufructuario tiene derecho a reclamar una indemnización.

Cancelación del usufructo

El usufructo también puede ser cancelado y esto ocurre de las siguientes maneras:

• la no utilización de la propiedad durante un periodo de 20 años;
• unificación del usufructuario y del nudo propietario en una sola persona;
• deterioro del activo;
• renuncia por parte del propietario usufructuario;
• nulidad del título.

Usufructo de la vivienda: normas, derechos y deberes

El usufructo de vivienda es un derecho regulado por el Código Civil, que otorga a su titular la posibilidad de disfrutar de la propiedad ajena, siempre que respete su finalidad económica.

El usufructuario obtiene así la posesión de una casa propiedad de otra persona y puede utilizarla, pero no puede transformar el uso para el que fue construida.

¿Cuál es la curva de oferta?

El usufructo de la vivienda: contenido y duración

El usufructo de una vivienda otorga al usufructuario el derecho a utilizar la propiedad y a obtener cualquier utilidad de ella, con sujeción a la finalidad económica y a las limitaciones impuestas por la ley. El propietario de la casa conservará la propiedad absoluta de la misma.

El usufructo concedido a un particular no puede prolongarse más allá de la vida del usufructuario y no puede transmitirse a los herederos. Si el usufructuario cede su derecho por un acto entre vivos, se extinguirá a la muerte del primer titular.

El usufructo concedido a una persona jurídica tiene una duración máxima de treinta años. El usufructo puede extinguirse antes de estos plazos en los siguientes casos

• expiración del plazo acordado para la duración del derecho
• prescripción, si no se ejerce el derecho durante 20 años
• abuso grave del derecho por parte del usufructuario
• unión del usufructo y la nuda propiedad en la misma persona
• perdición total de la cosa

Si el usufructo se ha concedido a más de una persona, en caso de fallecimiento de uno de los usufructuarios el derecho se divide entre los supervivientes si se ha especificado en la escritura que se trata de un usufructo conjunto. En caso contrario, a la muerte de cada usufructuario, su parte se reunirá con la nuda propiedad.

Usufructo de la vivienda y nuda propiedad

El propietario que concede el usufructo sobre una vivienda conserva la nuda propiedad sobre la misma: es decir, mantiene la propiedad del inmueble, pero transfiere la posesión al usufructuario.

Así, el propietario sigue disponiendo de la vivienda y puede, por ejemplo, decidir venderla, pero este acto no extingue el usufructo y la persona que compra la casa conservará la nuda propiedad hasta que se extinga el usufructo.

En el momento en que se extingue el usufructo, el propietario vuelve a adquirir todos los derechos sobre la propiedad y se restablece el pleno potestato.

Sin embargo, las razones que llevan a la transferencia o adquisición de la propiedad desnuda pueden ser variadas. Entre los vendedores más frecuentes se encuentran las personas mayores (solas o en pareja) y, en particular, las que no tienen herederos, ya que al fallecer no suelen saber a quién asignar la propiedad.

La venta de la propiedad desnuda proporcionaría varias ventajas

Desde su punto de vista, la venta de la propiedad desnuda proporcionaría varias ventajas. Entre ellas, tener más dinero y, por tanto, más medios económicos para poder vivir el resto de su vida en mejores condiciones, sin tener que salir de casa.

Esta mayor liquidez también les permitiría hacer frente a cualquier gasto médico, sin sufrir las gravosas obligaciones de solicitar un préstamo hipotecario (es decir, tener que dejar la casa si no pueden pagarlo).

Las razones de los compradores de una vivienda vacía son igualmente variadas. Por ejemplo, los padres que compran ese derecho sobre una propiedad para que un día, cuando el propietario fallezca, puedan utilizarla como vivienda para un hijo.

También es frecuente el caso de los inversores que, teniendo dinero a su disposición (quizás ahorros), lo utilizan para realizar inversiones inmobiliarias. Con la ventaja adicional y no secundaria de que esta propiedad no aparece entre los ingresos declarados.

De hecho, en este caso, corresponde al usufructuario pagar los distintos impuestos sobre el inmueble, mientras que el nudo propietario no tiene que declarar nada sobre su «estado» en su declaración de la renta. Teniendo en cuenta la fiscalidad actual de la vivienda, se trata de una ventaja considerable.

Cómo se constituye el derecho de usufructo sobre la vivienda

El usufructo sobre la vivienda puede ser legal, voluntario o adquirido por usucapión:

• Legal es la de los padres que ejercen la patria potestad sobre los bienes inmuebles de su hijo que aún no ha alcanzado la mayoría de edad
• Es voluntaria si se instituye por contrato -a título oneroso o gratuito- o por voluntad.
• Por último, el usufructo puede adquirirse por usucapión, mediante la posesión continuada e ininterrumpida de la vivienda durante el periodo de tiempo establecido por la ley

El usufructo de la vivienda: los derechos del usufructuario

El Código Civil reconoce al titular del derecho de usufructo de una vivienda la posesión de la misma y el derecho a obtener cualquier utilidad de ella, con los límites establecidos por la ley. El usufructuario puede ceder su derecho a un tercero, avisando al propietario, arrendar el inmueble disfrutando de los frutos del alquiler, hipotecar la vivienda.

Derechos del usufructuario: deberes del usufructuario

Mucho más importantes que los derechos son los deberes asociados al usufructo de la vivienda. De hecho, el usufructuario está obligado:

• Elaborar el inventario de los
  muebles y la descripción de los bienes inmuebles aportando una garantía adecuada, sa
• lvo que se prescinda de ella
• Utiliza la vivienda con la
• Asumir los costes de cu
•  diligencia de un buen padre de familia
• stodia, administración, mantenimiento ordinario y todos los impuestos sobre la renta, incluidos los alquileres y las rentas del terreno
• Notificación al propietario de cualquier reclamación de terceros sobre la vivienda
• Devolver la propiedad dentro del plazo de usufructo

Como ya hemos mencionado, un importante condicionante y, por tanto, un deber indispensable para el usufructuario es no cambiar la finalidad económica de la vivienda. Esto significa, por ejemplo, que, si una propiedad se concede en usufructo para un uso residencial, el usufructuario no puede transformar el local, quizás en uno comercial. En esta hipótesis, incluso e

l nudo propietario podría solicitar la cadu

 

cidad del usufructo por abuso.

Usufructo de la vivienda: deberes del propietario

El propietario de la vivienda concedida en usufructo está obligado a

• sufragar los gastos extraordinarios previstos por el condominio u otras instituciones para el mantenimiento de la casa y a pagar los impuestos sobre la propiedad desnuda.
• En la práctica, en el caso de que el usufructuario sufra daños en un bien sujeto a su derecho, el nudo propietario tiene la obligación de indemnizarle, incluso si la persona que daña el bien es el propio nudo propietario. Sin embargo, esta obligación no genera una deuda pecuniaria con el usufructuario.

Cálculo del valor del usufructo

Es posible calcular el valor del usufructo relativo a un inmueble si se quiere ceder este derecho a título oneroso.

Para saber a cuánto asciende este valor, primero hay que multiplicar el valor de la totalidad de la propiedad por el porcentaje del tipo de interés legal vigente, obteniendo así la anualidad de la propiedad.

En este punto, es necesario multiplicar la anualidad por un coeficiente extrapolado de una tabla específica que corresponde a la edad de la persona que transfiere la nuda propiedad. Se obtiene así el valor final del usufructo que, restado del valor inicial del inmueble, permite también calcular el valor de la nuda propiedad.

Un ejemplo práctico puede aclarar este tipo de cálculos

Supongamos, pues, que una persona quiere conocer el valor del usufructo (y, en consecuencia, también de la nuda propiedad) porque está interesada en un inmueble. Conociendo la edad del usufructuario (por ejemplo, 59 años) y el valor del pleno dominio del inmueble (120.000 euros), como ya se ha dicho, se puede obtener la anualidad de éste multiplicando 120.000 por el tipo de interés legal vigente (a modo de ejemplo, 0,10).

Una vez realizada esta multiplicación, es decir, 120.000 x 0,10%, se obtiene la cifra de 120 euros, que representa, como se ha dicho, la anualidad del inmueble.

En este punto, el valor del usufructo puede calcularse multiplicando esta anualidad por un coeficiente específico (que se encuentra en una tabla particular) y vinculado a la edad del usufructuario (en el ejemplo, 59 años).

El coeficiente resultante es 600, por lo que se multiplica por 120. El resultado determinado de 120 x 600 es de 72.000 euros. Esta última cifra es, pues, el valor del usufructo.

Si entonces también se quisiera saber a cuánto asciende la nuda propiedad

Se obtiene restando del valor de la plena propiedad que se acaba de obtener del usufructo. Es decir, 120.000 – 72.000 = 48.000 euros. Sobre esta base imponible se calculan diversos impuestos, como el de matriculación, el catastral y el hipotecario. Un último apunte se refiere al tipo de interés legal: en 2018 fue del 0,30, mientras que en 2019 será del 0,80.

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